记者赵燕华报道:第一太平戴维斯、戴德梁行和仲量联行等三大研究机构日前发布的研究报告预测,2016年广州甲级写字楼供应量猛增,租金水平将承受下行压力;而公寓和高端住宅租赁市场将保持平稳。

伴随着创业创新热潮而再度兴起的互联网产业,正在改变写字楼和商铺市场的租赁形态。

0.4%甲级写字楼有效租金环比下降

2015年第四季度,广州的商业地产以及高端住宅租赁市场的租金都有所上涨。第一太平戴维斯报告称,2015年第四季度,广州甲级写字楼租金环比上涨0.3%,至每平方米每月155.3元。

近期,多家机构发布报告显示,2015年第四季度北京甲级写字楼市场需求强劲,整体空置率继续走低,租金则持续攀高。这部分租赁需求,以IT和金融类公司为主。

29.4%商业土地指数同比降幅

回顾去年全年,据仲量联行统计,2015年约7成的租赁成交来自内资企业,并且整体需求往珠江新城迁移的趋势明显,受此带动,2015年租金升幅达到自2011年以来的最高位,同比增长4%。

仲量联行认为,即便当前创业热潮有所冷却,且P2P行业的泡沫正被挤出,但由于整体环境向好,并不会影响这部分需求的延续。预计在2016年,这两部分需求仍将是北京写字楼市场的重要力量。

由于新增供应不足,加之春节假期影响,造成今年以来商业地产租赁和扩张活跃度持续降低,净吸纳量呈下降趋势,租金水平也继续下滑。日前,多家研究机构统计显示,一季度北京甲级写字楼需求平淡、中高端购物中心租金涨幅创新低,不过,地段较好的CBD区域办公楼及核心商圈租金仍保持稳定。业内人士预计,随着供应量的饱和,未来市场分化将日趋加剧。

租赁需求疲软,广州甲级写字楼市场将面临极大的考验和压力。展望2016年,包括周大福金融中心在内的七栋甲级写字楼物业将陆续投入使用,年度供应量将超越2007年达到历史最高值,且其中大多数将进入租赁市场,第一太平分析,广州甲级写字楼市场将面临极大的考验和压力。在此背景下,未来12个月内广州甲级写字楼市场整体空置率水平将被推高,租金水平将承受下行压力。

与此同时,由于受到电子商务和海外代购渠道的冲击,北京中高端购物中心的空置率则持续上升。机构认为,这种态势短期内同样难以改变。

租赁需求疲软

“无论从供需来看,2016年将成为租户市场。”仲量联行广州商业地产部董事程志文分析,2016年甲级办公楼市场将再次受到考验,因为今年新增供应量比2015年多一倍,约80万平方米。

金融行业需求超3成

第一太平戴维斯报告显示,一季度,虽然春节长假期间传统写字楼市场淡季致使第一季度问询量降低,但全市净吸纳量累计仍达到5.4万平方米,与前一季度及2013全年的净吸纳量相比基本持平。本季度,租赁形式主要集中于迁址和续租,与2010至2012年期间相比,新租和扩租需求相对疲软。

不过,戴德梁行则相对乐观,认为2016年为“十三五”元年,一系列政策红利将促进企业发展,预计市场吸纳量还将大幅提升。


一太平戴维斯报告显示,2015年第四季度,北京市甲级写字楼市场有两个新项目入市,分别是位于望京的“诚盈中心”和位于CBD周边区域的“达美中心”,
合计带来11万平方米新增供给。至此,北京甲级写字楼可租赁存量达到1010万平方米,仍是中国大陆最大的写字楼市场。

甲级写字楼净有效租金连续四个季度下滑,至每平方米每月人民币311.5元,环比与同比分别下降0.4%与2.4%,但仍是大陆地区最高租金水平。由于业主连续数个季度下调租金后市场需求渐趋于稳定,加之有限的新增供给,租金降幅较之上个季度进一步收窄0.2个百分点。DTZ戴德梁行报告显示,内资企业仍然是本季度北京写字楼租赁市场上的主力军,完成了甲级写字楼租赁活动60.38%的成交。

该机构指出,去年第四季度,北京全市净吸纳量达到11万平方米,全年净吸纳量共计42万平方米。尽管有新项目入市,但随着之前入市项目的进一步消化,北京甲级写字楼空置率维持低位,达到3.6%,环比微降0.1%。

尽管写字楼市场整体租金涨幅回落,但核心商圈租金仍保持稳定。统计显示,随着CBD区域中上季度入市的财富金融中心地区面积的逐渐消耗,较高楼层待租空间的租金进一步提高,本季度该商圈的平均租金水平环比继续上涨0.57个百分点至每月每平方米337.11元,空置率下降至4.24%,环比下降0.63个百分点。

戴德梁行对北京核心商圈的甲级写字楼空置率统计显示,截至去年四季度,上述指标仅为3.2%,同比下降3.3个百分点。创最近四年新低。

仲量联行发布的报告也显示,CBD甲级办公楼租金水平保持稳定。值得一提的是,甲级办公楼在一季度并没有新增供应。2013年第四季度竣工的北京财富中心在办公楼租赁方面取得令人瞩目的成绩,已经签署租赁协议的办公面积达到60%。

低空置率情况下,需求十分集中。第一太平戴维斯指出,金融行业成为甲级写字楼租赁市场上最大的需求来源,占全年总需求的34%。另一大来源则是IT及高科技公司,占比25%。此外,咨询顾问、制药、能源类企业也占据了相当比例的租赁需求。

值得关注的是,三家机构均表示,新增供应紧张,2014年一季度没有新项目入市,甲级写字楼市场可租赁存量稳定在934万平方米。仲量联行北京商业地产部高级董事贺睿珂指出:“2013年新增供应有限,而租户的需求却日益活跃,因此,业主将迎来更加乐观的行情,进而导致租金谈判的余地变小。基于上述理由,我们预测租金水平在未来半年将继续保持上扬态势。”

从资金类型上看,内资企业依旧是市场主导,占全年总成交的七成。

零售业业态逐渐分化

受此影响,北京甲级写字楼的平均租金也持续高位震荡。截至2015年第四季度,达到每平方米每月人民币319.8元,环比小幅上涨0.5%,同比上涨0.9%。

零售市场方面,一季度,北京中高端商业市场无新项目开业,使得中高端商业总存量维持在900万平方米,但包括禧瑞汇和英特宜家购物中心等在内的若干项目由于已取得较高预租率,预计将于未来9个月内入市。

由于P2P行业缺乏规范性和稳定性,以及部分公司被调查事件的曝光,这类金融公司也受到一些业主的排斥。

鉴于二线奢侈品、餐饮及儿童零售商的需求呈增长态势,加之核心商圈供给有限,全市中高端购物中心整体出租率环比增长0.2个百分点至94.0%,同比增长2.5个百分点,升至5年来最高水平。

仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯向21世纪经济报道记者表示,这并不会影响到这些行业的整体需求。他表示,在北京的写字楼市场,只有2.5%的甲级写字楼面积由小型内资金融公司承租,其中包括P2P公司,“即使出现最坏的情况,也不会对整体市场带来严重影响。”

第一太平戴维斯研究及顾问咨询部经理董月告诉记者,尽管稳定需求支撑下出租率表现乐观,但第一季度中高端购物中心首层租金环比仅增长0.5%,达到每平方米每月人民币913.7元,同比仅增长2.5%,为2011年以来的最低增幅。尽管如此,西单、王府井、三里屯等核心商圈租金仍同比增长7.2%至16.7%不等,这三地仍然是众多国际及国内主流品牌,特别是新进品牌入驻京城的首选。

他还表示,P2P只是金融行业中一个占比较小的细分领域,因此,金融业的整体需求不会受到影响。

今年一季度,尽管受季节性消费高峰回落的影响,中国零售商信心指数依然达到125.6,同比上涨12.7%。调查显示,来自快时尚及轻奢品牌的开店意愿依然强烈,根据RET睿意德中国商业地产研究中心的统计显示,优衣库目前在全国开店数量已达279家,仅2013年其开店数量82家。受相关政策的影响,奢侈品牌开店意愿持续下降。大众连锁餐饮则加速扩张,作为餐饮业“价格杀手”的外婆家,目前旗下品牌在全国开店已达82家,2014年更计划开出45家分店。

仲量联行的报告认为,预计在2016年的甲级写字楼市场,内资公司仍将保持强劲需求。由于外部环境宽松,金融和IT公司的需求也将持续强劲。

中国商业地产联盟秘书长王永平表示,商业地产已经走过盲目扩张期,不仅奢侈品、轻奢、买手店、餐饮等业态逐渐分化,相同业态也进入新一轮的升级和转型,行业洗牌也为商业地产项目带来了全新机遇。

商铺市场大受冲击

市场步入理性增长期

互联网技术的深入发展,对零售商铺市场则带来一定的不利影响。

“商业地产在经历一轮狂飙后,开始进入波浪形上升阶段,同时,市场分化日趋加剧。”RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦近日如此表示,随着中国城镇化进程加快推进,一线城市的商业升级,中国商业地产已经走过躁动,步入新一轮的理性增长。

根据北京市统计局的数据,2015年1-11月,北京市社会消费品零售总额累计达到人民币9335亿元,同比增长6.9%。同期,网上零售额仍保持39.6%的强劲增长率,占消费品零售总额达18.7%。

RET睿意德中国商业地产研究中心统计显示,2012年下半年是商用土地成交高峰期,商用土地投资热情高涨,在2012年第四季度达到顶峰,中国商用土地指数达到118.8。但2013年第四季度中国商用土地市场出现了市场拐点,到2014年第一季度,中国商用土地指数跌落到79.9,同比下降幅度高达29.4%。历经三到四年的建设周期之后,中国商业地产项目供应量也将在2016年至2017年之间达到高峰。

2015年第四季度,北京有多家商铺开业,为市场新增了部分供应。其中就包括家乐福在中国的首家购物中心,开业当天入驻率接近100%。

根据易居研究院一项统计显示,无论是从全国来看,还是从一线城市看,目前商业地产的总量已经达到饱和,甚至部分区域已经过剩,未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段,是人均商业面积继续提升的阶段,也是人们消费观念和行为方式继续发生转变的阶段、催升商业地产继续过剩的阶段。


受到电子商务、奥特莱斯、海外代购等渠道的冲击,零售商铺的整体租赁情况不再乐观。第一太平戴维斯数据显示,截至去年年末,北京中高端购物中心空置率环比
上浮至5.2%。从商家需求来看,餐饮、娱乐休闲类品牌需求旺盛,但奢侈品牌、服饰、珠宝腕表等业态品牌则持谨慎扩张态度。

在这样一个阶段下,商业地产将不断去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。过去触地就赚、拿地就赢的时代已经过去,房企需要进一步修炼内功、打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展得更好。

仲量联行指出,2015年北京零售市场增速缓慢,一些奢侈品牌也在进行店铺整合。餐饮和儿童类是最活跃的业态,化妆品则正在成为新的市场需求驱动力。

京华时报记者潘秀林京华时报制图何将

为应对实体商业低迷,部分业主正在进行品牌调整,增加儿童、生活体验及餐饮等业态,以保证充足客流。激烈的市场竞争也压制了租金增长。第一太平戴维斯统计显示,截至去年第四季度末,北京中高端购物中心首层平均租金为每平方米每月人民币895.8元,处于相对低位。

仲量联行北京零售地产部总监罗绮华表示,在当前市场环境下,租金缓慢增长将会成为当下的新常态。这也在倒逼未来零售业态进行调整。

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